澳洲商业租赁纠纷之零售店租客跑路怎么办？

在澳洲经营生意，免不了需要签订商业租赁合同。当您签署此类合同时，也等同于和对方签订了一份正式的法律文件。所以不管您是房东还是租客，您所拥有的权力、应该履行的义务都会在此份租赁文件中体现。一份完整的并适用您个人情况的租约可以最大程度的避免问题的出现，也是成功解决纠纷的关键。

近两年来，澳洲由于新冠疫情，整个市场经济有下滑的趋势，商业环境也变得越发恶劣。很多本地的零售生意都未逃过此劫，关店信息在城中四处可见，从而也导致了越来越多的商业租约被提前终止。如果作为房东，您发现自己的租客违约甚至跑路了，应该如何处理呢？

我们先来了解一下租约中的常见的租客违约情况：

• 拖欠租金（overdue rent）
• 不按照租约规定营业时间经营生意（not comply with trading hours）
• 弃用物业（abandonment）
• 未经允许变更承租人或承租公司股权重大变更（一般超过50%）

一般情况下，租约都会约定以上的违约行为属于重大违约事项，这意味着如果租户没有修正违约行为，房东有权基于此违约终止租约。终止租约是需要严格按照租约中的相关条款以及租约所适用的法律法规，例如维州不动产法（Property Law Act 1958）和零售租约法（Retail Leases Act 2003）等，对租客的违约行为进行书面通知并给予合理的期限用来修正违约行为。超过期限未能修正的重大违约，房东可以选择终止租约并追溯损失。需要注意的是，违约通知的内容若有缺陷，不仅可能会导致通知无效，甚至可能会构成房东的违约行为。此外，根据Property Law Act 1958，在租客拖欠租金的情况下，房东甚至可免于书面通知直接收回物业（forfeiture)，是否每个房东都可以这样做，还要取决于租约中如何约定。

那么如果租客拖欠租金后直接弃用了物业，一走了之，作为房东想要追回损失是否可以直接起诉呢？首先，作为房东需要得到以下法律建议：

1. 租约是否属于零售租约，若受制于零售租约法？
2. 租约的争议内容都有哪些？是否必须按照零售租约法的规定，先经过维州中小企业协会（Victoria Small Business Commission）的调解，调解不成功再通过VCAT（维州民事及行政仲裁庭）进行起诉？
3. 租户和租约的担保人是否足够的资产支付判决金额？
4. 如果租户和担保人有意逃避诉讼怎么办？

以上问题的不同考量决定了诉讼中的不同策略。

接下来我们通过一个真实的案例来探讨下房东如何应对租户跑路的情况。

案例A：

客户在市中心拥有一间商业物业，租户为一家公司经营美容院生意，签有五年租约。此物业用途决定了租约属于零售租约范畴，属维州零售租约法（Retail Leases Act 2003）管辖范围。2020年，我们的客户与租户签订了疫情下租约减免的协议，约定了推迟的租金将有租户在下来的租约中分期付清。2021年10月，租户借口协商新一轮的减租事宜，实则在欠租两个月后关闭了生意并弃用了店铺（abandonment）。此举构成了租约中的重大违约。租户在弃用后曾表示愿意协商支付一定的补偿金额，但其提议金额远远无法弥补业主损失。由于争议金额也涉及疫情下减租协议中的内容，需要先经过VSBC的调解，调解不成功才能起诉租户。而这一过程需要花费几个月甚至半年时间，并且，考虑到租户为公司租户，名下并无不动产，拉长的过程还会给租户更多机会转移资产，进而导致即使赢下诉讼也无法索赔全部金额的不利情况。在考虑客户情况后我们做了如下处理：

1. 停止与租户的协商，以租户欠租为由立即终止租约，同时挂牌出租，减少租金的进一步损失；
2. 调查租约中租户的担保人名下资产情况，发现其名下的不动产后关注其买卖动向；
3. 在满足特定条件的前提下，在维州中级法院（County Court of Victoria）进行起诉并依据租约，要求其赔偿房东由于租户违约所产生的所有损失，包括已经拖欠的租金、物业费等支出、律师费以及从租户违约直至租期结束的应收租金（如果业主一直无法成功出租店铺，那么剩余租期中的所有应收租金都会成为业主的直接损失），总申赔金额超过了25万。

成功立案后需要对被告（租约是担保人）做起诉文件的个人送达（personal service）。但显然此时被告试图躲避个人送达。而且我们留意到被告名下唯一资产有出售的广告发布，一旦被告卖掉唯一资产并转移资金至他处，客户成功索赔的可能性会进一步降低。此时我们建议客户立刻向法院做出如下申请：

1. 替代送达令（substitute service order），以其他方式取代个人送达；
2. 申请冻结令(freezing order)，冻结被告的唯一已知资产，防止资产出售后资金被转移至他处。

法院在单方面听证会后授予了我方替代送达令以及冻结令。至此被告不再逃避诉讼、被迫应诉。本案中最终各方在法院要求的调解会中调解成功，业主也拿回了租客违约造成的租金损失。

以上案例中，我们给房东的诉讼策略和及时的行动起到了至关重要的作用。但这种另辟蹊径的方式不一定适用于其他情况，如果违约金额较小或者租户/担保人明显没有任何澳洲资产，我们会建议不同的路径。

作为房东都不希望租户违约，但是租户违约又是无法预见和完全避免的。我们在此提醒广大商业物业的房东：

• 租约的起草和签订至关重要，一定要经过律师的审核；
• 对于租户和担保人的资产情况的尽职调查必须详尽；
• 发现租户违约后立即行动尽快终止租约、追回损失。
• 即使是租户违约，房东也有义务减少进一步的损失，如终止租约后立即出租等。
• 每个案例都有它的特殊性，只有在与客户的全面沟通后，我们才能给出对于案件的最优方案。

本文内容为一般性信息，不构成法律意见或建议。